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LEED（Leadership in Energy and Environmental Design）認証は、最も世界的に認知されたグリーンビルディング基準であり、世界中で10万件以上の認証プロジェクトがある。LEED認証は過去30年の間に何度か改訂を重ね、最新版のLEED v5は2025年4月にリリースされた。
その前身であるLEED v4.1と比較して、LEED v5はよりデータ主導型の人間中心のグリーンビルディングへのアプローチを採用している。LEED v5には、エネルギー効率が高いだけでなく、居住者の健康と福祉をサポートするように設計された建物を作ることを支援するため、特に室内空気質（IAQ）をはじめとするいくつかの健康的な建物への取り組みが含まれている。
この記事では、IAQに対するLEED v5のアプローチがLEED v4.1とどのように異なるかを見て、3種類の認証（O+M、BD+C、ID+C）すべてについてLEED v5の要求事項を詳しく説明し、LEED v5のプロジェクトが継続的なIAQモニタリングによってポイントを最大化するための実践的な実施ガイドラインを提供します。
LEED v5 における室内空気質は、LEED v4.1 とどう違うのか？
LEED v4.1 と LEED v5 の大きな違いは、IAQ のリアルタイム継続モニタリングに与えられるポイント数が高いことです。LEED v4.1 O+Mでは、定期的な抜き取り検査でわずか4ポイントであったのに対し、LEED v5 O+Mプロジェクトでは、継続的なIAQモニタリングで最大10ポイントを獲得することができます。継続的なモニタリングは、1回限りの空気検査よりもはるかに簡単で時間のかからない方法で、IAQの最大ポイントを達成できるため、これは素晴らしいニュースです。
LEED v4.1では、プロジェクトは限られた数の空気環境パラメータを年に1回測定するだけであったため、IAQに関するデータギャップが大きくなっていました。LEED v5 は、主要な IAQ パラメータの継続的なリアルタイム監視を奨励することにより、これらのギャップを埋めることを目的としている。
要約すると、IAQ に関する LEED v5 と LEED v4.1 の主な相違点は以下の通りである：
| LEED v4.1 O+M | LEED v5 O+M |
| 定期的な抜き取り検査で最大4ポイント | 継続的なIAQモニタリングは最大10ポイント |
| 限られた範囲のIAQパラメータが測定される | PM2.5、CO2、TVOCが測定される |
| 年間測定値ではIAQの不完全な把握が可能 | 継続的で正確なリアルタイムデータに大きく依存 |
LEED v5における室内空気質モニタリング要件
LEED v5では、プロジェクトのタイプに応じて3つの異なるタイプの認証を提供しています：
- 運用・維持管理（O+M）：建設がほとんど必要ない既存の建物向け
- 建築設計・施工（BD+C）：新築、増築、大規模改修を対象とする。
- インテリア・デザイン・アンド・コンストラクション（ID+C）：既存ビルの商業内装工事
各認証の中には、主要なカテゴリーがあり、それぞれに前提条件（必須）とクレジット（任意であ るが、ポイントが得られる）のサブセットがある。LEED v5 における IAQ の要件は、3 種類の認証すべてにおいて室内環境品質（EQ）カテゴリーにある。
EQカテゴリーは、常に健康的で快適な空間の創造を中心としてきましたが、LEED v5はこの目標を次のレベルに引き上げました。これまで以上にEQカテゴリーでは、規定的な設計意図よりもデータ主導の性能検証や実際の成果を重視することで、人の健康を優先しています。
つまり、LEED v5のプロジェクトは、その建築物が設計された通りに機能し、健康的な室内環境を維持していることを証明しなければならないのです。このシフトにより、特にリアルタイムでデータを提供する連続IAQモニターによる空気質の測定がさらに重視されるようになる。各LEED v5認証における空気質のモニタリングとテストの要件を詳しく見てみよう。
LEED v5 O+M認証におけるIAQモニタリング
EQクレジット：室内空気品質パフォーマンス（最大10ポイント）
このクレジットの目標は、居住者の健康、福祉、快適性を高めるために、IAQの認識を支援し、改善の機会を特定することである。
このクレジットは、IAQ モニタリングに関する LEED v5 の最大の更新であり、すべての LEED プロジェクトを興奮させるものである！以下の3つのオプションの組み合わせにより達成可能な10ポイントがある （10ポイント全ては継続的モニタリングのみでも達成可能であり、プロジェクトは自動的に次のレベルの認証に移行することに注意）：
オプション1.継続的室内空気モニタリング（1～10ポイント）
このオプションでは、LEED v5 プロジェクトは、CO2、PM2.5、TVOC を測定する連続モニターを設置することで、認証に向けて最大 10 ポイントを獲得することができる。測定するだけで、各パラメーターについて自動的に2ポイントを獲得できますが、CO2とPM2.5については一定の濃度基準値を満たすことで、さらに最大4ポイントを獲得することができます。
| パラメータ | ベンチマーク | LEEDポイント |
| 二酸化炭素（CO2） | > 1000ppm以上 | 2 |
| 1000 ppm | 3 | |
| 800 ppm | 4 | |
| PM2.5 | > 15µg/m3 | 2 |
| 15µg/m3 | 3 | |
| 12µg/m3 | 4 | |
| TVOC | 任意のレベル | 2 |
ここで重要なことは、CO2、PM2.5、TVOCを測定する連続的な空気品質モニターを使用し、これらのパラメータの最低基準値を達成することで、このクレジットの最大10ポイントを獲得できるということです。これらの閾値は、一般的にWELL v2と一致している。このオプションには、RESETまたはUL2905認証モニターを使用しなければならないことに注意してください。
このクレジットの残りのオプションであるオプション2とオプション3は、プロジェクトが閾値を満たしているかどうかを判断するために、連続モニターではなく、空気品質の年次抜き打ちチェックを使用する。この検証方法はポイントに貢献するが、ポイントの可能性は限られており（オプション1の10ポイントに対して、オプション2とオプション3の合計5ポイント）、プロジェクトは、その建物について情報に基づいた決定を行うために必要な継続的なデータが不足することになる。
継続的なモニタリングと比較すると、1回限りの空気検査は低ポイントの戦略であり、プロジェクトは継続的なモニタリングでポイントを最大にできない場合（PM2.5またはCO2の最低基準値を満たさない場合）にのみ頼るべきである。プロジェクトは、このクレジットのすべてのポイントとは言わないまでも、ほとんどのポイントをオプション1に頼るべきであり、1回限りのテストはバックアップオプションとしてのみ使用すべきである。
オプション2.対象を絞った1回限りの大気試験（1～3ポイント）
プロジェクトは、年1回の空気質試験を実施し、IAQの最低制限値を満たすことにより、オプション2で最大3ポイントを獲得することができる（基準として外気質の測定値を使用）。実験室ベースの試験方法と直読式の試験方法の両方が認められている。プロジェクトは、下表の2つのパラメータごとに試験を実施し、最低制限値を満たすことで1ポイントを獲得し、合計で6つのパラメータから3ポイントを獲得する。
| パラメータ | 濃度限度（µg/m3） |
| 一酸化炭素（CO） | 9 ppmかつ屋外レベルを2 ppm以上上回らないこと。 |
| 粒子状物質PM10 |
ISO14644-1:2015によるISOクラス8以下 または 50μg/m3を満たす |
| 粒子状物質PM2.5 |
ISO14644-1:2015によるISOクラス8以下 または 12µg/m3を満たす または PM2.5の国家基準を超える地域に位置するプロジェクトについては、35µg/m3を満たすこと。 注：すでに継続的にモニタリングを行っている場合は、ポイントを獲得できない。 |
| オゾン | 0.07 ppm |
| 二酸化窒素（NO2） | 40µg/m3(21 ppb) |
| TVOC | 任意のレベル（すでに継続的にモニタリングしている場合はポイント獲得不可） |
オプション3.対象となる揮発性有機化合物の1回限りの個別検査（2ポイント）
オプション3は、下表のすべての揮発性有機化合物（VOC）を認定試験所で少なくとも年1回試験し、VOCが濃度限度を超えていないことを証明するプロジェクトに対して2ポイントを提供する。なお、2ポイントを獲得するためには、すべての化合物についてすべての基準値を満たさなければならない。いずれかの化合物が検査されなかった場合、またはいずれかの閾値を満たさなかった場合、プロジェクトはこのオプションのポイントを獲得することはできません。
| 汚染物質 (CAS#) | 濃度限界(µg/m3) |
| TVOC | 濃度が500µg/m3を超える場合は調査し、是正措置を講じる。 |
| ホルムアルデヒド50-00-0 | 20 µg/m3(16 ppb) |
| アセトアルデヒド 75-07-0 | 140µg/m3 |
| ベンゼン 71-43-2 | 3µg/m3 |
| ヘキサン(n-) 110-54-3 | 7,000µg/m3 |
| ナフタレン 91-20-3 | 9µg/m3 |
| フェノール 108-95-2 | 200µg/m3 |
| スチレン 100-42-5 | 900µg/m3 |
| テトラクロロエチレン 127-18-4 | 35µg/m3 |
| トルエン 108-88-3 | 300µg/m3 |
| 酢酸ビニル 108-05-4 | 200µg/m3 |
| ジクロロベンゼン (1,4-) 106-46-7 | 800µg/m3 |
| キシレン-合計 108-38-3、95-47-6、106-42-3 | 700µg/m3 |
LEED v5 BD+C及びLEED v5 ID+C認証におけるIAQモニタリング
LEED v5 の BD+C 認証には、プロジェクトの範囲に応じて、コア・アンド・シェルと新築の 2 つのバージョンがある。BD+C：コア・アンド・シェル」認証は、外装のコア・アンド・シェル・システム（ベースとなる建物）のみを建設・設計したプロジェクトに適用され、内装のテナントスペースには適用されない。BD+C: New Construction認証は、建物の内部を含む新築または大規模改修に適用されます。
LEED v5では、外部空間と内部空間の両方が認証の対象となるため、継続的なIAQモニタリングはBD+C：新築プロジェクトにのみ適用される。LEED v5 ID+C認証取得を目指すプロジェクトの場合、空気質モニタリングの要件とポイントはBD+C：新築プロジェクトと同じであり、どちらも空気質試験とモニタリングのクレジットに記載されています。
EQ クレジット：空気品質試験とモニタリング（最大 2 ポイント）
このクレジットの趣旨は、IAQ管理を最適化し、建物の運用と設計をより健康に焦点を当てたものにするための新たな機会をプロジェクトが見出せるようにすることです。このクレジットの最大2ポイントを取得するためには2つの選択肢があり、そのうちの1つは継続的な空気品質モニターを設置することで取得できます。
オプション1.入居前の空気検査（最大2ポイント）
建設が完了し、建物が予想される居住レベルの間、典型的な換気条件を維持できるようになったら、居住者が建物に入る前にベースラインIAQ試験を実施する。測定回数は、建物の総稼働床面積に応じて、1回から10回の範囲である。
最初の経路（1ポイント）は、CO、PM10、PM2.5、およびオゾンのピーク濃度を計算するために、ISO認定試験所または直読式測定器のいずれかを使用して、8時間にわたって粒子状物質と無機ガスを測定することです。
2つ目の方法（1ポイント）は、ISO認定試験所で空気サンプルのVOCを試験し、各化合物が必要な濃度限度内にあること、およびTVOCレベルが500μg/m3未満であることを確認することです。いずれかのパラメータが規定の限界値を超えた場合、問題を解決しなければならず、ポイントを獲得する前に建物を再検査しなければならない。
オプション2.継続的室内空気モニタリング（1ポイントまで）
オプション1の抜き取り検査に加え（あるいはその代わりに）、CO2、PM2.5、TVOC、温度、相対湿度を継続的に測定するIAQモニターを設置することができる。これらのモニターは、RESETまたはUL2905認証を受けたもので、床から3～6フィートの高さに設置する必要があります。
継続的モニタリングによるポイントの可能性は、1回限りのテストによるものよりも低いが、継続的でリアルタイムのIAQデータを持つことによる長期的な利点から、このオプションはLEED v5プロジェクトにとって戦略的な選択となる。
継続的なデータは、1回限りの測定よりも優れており、プロジェクトがビル運用の全体像を把握し、傾向を特定し、問題を表面化させ、最適化の影響を評価し、最終的には居住者にとってより健康的な室内環境を作り出すのに役立ちます。
LEED v5でIAQモニタリングの最大ポイントを獲得する方法
まとめとして、LEED v5の各認証において、継続的な空気品質モニターを使用して最大ポイント数を確保する方法を簡単にまとめました。
| LEED v5 O+M | LEED v5 BD+C、LEED v5 ID+C |
| CO2、PM2.5、TVOCを測定する継続的なIAQモニターを設置し、 6ポイントを獲得する。また、CO2とPM2.5の最低基準値を満たし、さらに 4ポイントを獲得し、 、合計10ポイントを獲得する。 | CO2、PM2.5、TVOC、温度、相対湿度を測定する連続IAQモニターを設置し、1ポイントを獲得する。 |
LEED v5 室内空気品質モニター連続測定要件
LEED v5には、IAQモニターの技術仕様、密度、設置場所に関する具体的な要求事項があり、プロジェクトは連続モニターでポイントを獲得するためにこれを遵守しなければならない。
LEED v5におけるIAQモニターの技術仕様
プロジェクトは、以下の連続モニターを選択しなければならない：
- CO2、PM2.5、TVOCの測定（BD+CおよびID+Cプロジェクトには温度と相対湿度も必要）
- RESETグレードB105またはUL2095グレードBのような業界の品質基準に適合しているか、それを上回っていること。
- CO2は15分ごと、PM2.5とTVOCは1時間ごとというデータ報告頻度の要件を満たしていること。
IAQモニターのLEED v5密度要件
正確で包括的な空気品質の測定値を確保するため、LEED v5プロジェクトは以下の密度ガイドラインに従う必要があります：
- エントリーポイントの密度： エントリーポイント密度：25,000平方フィート（2,500平方メートル）あたりモニター1台
- ベストプラクティス密度： 5,000平方フィート（500平方メートル）あたりモニター1台
エントリーポイントの密度でモニターを設置することは、技術的にはLEEDの要件に適合しているが、より高い密度で設置することで、プロジェクトが建物運用に関する情報に基づいた意思決定を行うために必要なデータの質と代表的な範囲を提供することができる。
IAQモニターのLEED v5設置要件
適切な密度で設置することに加え、LEED v5プロジェクトは以下の設置基準を満たす必要がある：
- 通常使用されるスペースで、異なるスペースタイプ、フロア、換気システムをカバーすること。
- 汚染物質の最高濃度が発生しやすい空間
- リスクのある人々が居住する空間、またはより清浄な空気のために指定された空間
- 呼吸ゾーン（床上3～6フィート（0.9～1.8m））で、ドア、窓、換気口、ストーブ、プリンター、その他空気質の測定値に影響を与えるものから3フィート（0.9m）以上離れていること。
Kaiterraの連続空気品質モニターでLEED v5のIAQポイントを最大化する
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| 認証 | クレジット | パラメータ | カイテラ・コンプライアンス | ポイント |
|
LEED v5 O+M：既存建築物 |
室内空気品質パフォーマンスクレジット オプション 1.継続的室内空気モニタリング |
PM2.5 | ✅ | 2-4 |
| CO2 | ✅ | 2-4 | ||
| TVOC | ✅ | 2 | ||
| 合計：KAITERRAによるLEED v5 O+Mで10ポイント獲得 | ||||
|
LEED v5 BD+C：新築 LEED v5 ID+C：商業内装 |
空気品質試験とモニタリング オプション 2.継続的室内空気モニタリング |
PM2.5 | ✅ |
1 |
| TVOC | ✅ | |||
| CO2 | ✅ | |||
| 温度 | ✅ | |||
| 相対湿度 | ✅ | |||
| 合計：KAITERRAによるLEED v5 BD+CおよびID+Cの1ポイント | ||||
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- 専任のカスタマー・サクセス・マネージャー
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- IWMSおよびBMS統合のサポート
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